Consultório Técnico
Contratos de Arrendamento
O meu pai, viúvo, tinha 2 casas arrendadas, mas, entretanto, faleceu. Os herdeiros sou eu e o meu irmão. Como se deve proceder em relação aos contratos de arrendamento? Cessar os contratos em nome do nosso pai e fazermos novos contratos em nosso nome particular? Ou os contratos passam automaticamente para nome dos herdeiros?
Em relação ao IRS das rendas, 1 filho está em Portugal outro está em França, temos que fazer cada um o IRS, e declarar cada um metade das rendas? ou pode ser tudo declarado em nome de só um dos filhos?
Com interesse para a matéria aqui em apreciação, consideramos útil efetuar ainda que de uma forma sumária, um prévio enquadramento legal das normas que enformam os contratos de arrendamento e as obrigações fiscais que lhe estão associadas.
Assim, começaremos por referir que segundo o nº 1 do artigo 2º da Portaria nº 98-A/2015, de 31 de Março, por cada contrato de arrendamento ou subarrendamento, respetivas alterações e cessação, deve ser apresentada uma declaração modelo 2.
Por sua vez o artigo 60º do Código do Imposto do Selo, dispõe que a referida declaração deve ser apresentada até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações ao contrato e da cessação do mesmo.
Note-se que estão sujeitas a comunicação, todas as alterações aos contratos de arrendamento quer sejam de natureza contratual ou não.
São exemplos de alterações contratuais, a cessão da posição de locatário, as alterações do prazo do contrato ou do valor da renda e de origem não contratual, todas as alterações de que resulte uma mudança de locador(senhorio) ou do locatário (inquilino) na sequência de uma transmissão onerosa ou gratuita, ou por doação ou sucessão do imóvel arrendado.
De salientar que a comunicação destas alterações de natureza não contratual além de obrigatórias vão permitir que as emissões dos recibos de renda se consigam fazer em nome dos novos proprietários, que no caso vertente, é a herança indivisa.
Deste modo, sempre que a propriedade dos imóveis arrendados seja de uma herança indivisa, os recibos de renda eletrónicos devem ser emitidos em nome e com o NIF dessa a herança e a respetiva senha, sendo que neste caso, a aplicação informática exige a indicação dos herdeiros e a respetiva quota parte de cada um na renda.
Dito isto, resulta claramente que o cabeça de casal (filho mais velho) está obrigado desde a data do óbito e no prazo estabelecido no sobredito artigo 60º do CIS, a proceder às comunicações das alterações dos contratos, através da apresentação das competentes declarações modelo 2.
Todavia, por constrangimentos informáticos existentes desde há vários anos no Portal das Finanças relacionadas com esta situações, os contribuintes não conseguem submeter aquelas declarações.
Deste modo e até à presente data, a solução que a Autoridade Tributária tem preconizado para que seja possível cumprir com aquela obrigação, consiste na entrega presencial da declaração modelo 2 no Serviço de Finanças, onde foi instaurado o respetivo processo do Imposto do Selo, por óbito do autor da herança.
Finalmente e no que concerne à tributação das rendas recebidas, é consabido que os rendimentos prediais auferidos por uma herança indivisa se enquadram na categoria F do IRS.
Deste modo, os rendimentos prediais imputáveis a uma herança indivisa, porque a mesma é considerada, para efeitos de tributação em sede de IRS, como uma situação de contitularidade, são tributados em nome de cada herdeiro relativamente à sua quota-parte, de conformidade com o disposto no artigo 19º do CIRS, sendo que no caso que estamos a apreciar, cada um dos filhos se encontram obrigados à apresentação do anexo F declarando a sua parte (50%) das rendas recebidas, independentemente de um dos filhos residir em França, uma vez que segundo o número 2 do artigo 15º do Código do IRS, quando se trata de não residentes, o imposto incide unicamente sobre os rendimentos obtidos em território português. 
Estes esclarecimentos incidem sobre questões de natureza contabilística, fiscal e jurídica, no estrito campo das actividades dos Associados da APOTEC.
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